Thời gian gần đây, thị trường bất động sản đón nhận loạt tin vui. Trong đó, câu chuyện điều chỉnh lãi suất theo hướng giảm đang được nhà đầu tư đặc biệt quan tâm.

Lãi suất điều chỉnh giảm dần

Chỉ trong vòng hơn 2 tuần vừa qua, Ngân hàng Nhà nước có 2 lần điều chỉnh lãi suất điều hành.

Cụ thể, Quyết định 313/QĐ-NHNN ngày 14/3/2023, giảm 1 điểm phần trăm lãi suất tái chiết khấu, từ 4.5%/năm xuống còn 3.5%/năm.

Quyết định 574/QĐ-NHNN ngày 31/3/2023, giảm 0.5 điểm phần trăm lãi suất tái cấp vốn, từ 6.0%/năm xuống 5.5%/năm.

Quyết định 576/QĐ-NHNN ngày 31/3/2023, trong đó quy định giảm mức lãi suất cho vay ngắn hạn từ 5% xuống 4.5% từ ngày 3/4/2023.

Việc hạ lãi suất này dựa trên những cơ sở: Tinh thần chỉ đạo của Nghị quyết 33/2023/NQ-CP ban hành ngày 11/3/2023 chỉ đạo gỡ vướng cho thị trường bất động sản cũng như thị trường vốn.

Cùng với đó, tăng trưởng tín dụng từ đầu năm đến nay chỉ đạt trên 2% so với cuối năm 2022, chưa bằng một nửa so với tốc độ tăng trưởng cùng kỳ năm trước (5.04%). Cần thiết có những biện pháp kích cầu tín dụng hợp lý.

Ngoài ra là do lạm phát trong nước đang được kiểm soát ở mức vừa phải (thấp hơn mức mục tiêu 4.5% của NHNN).

Theo đánh giá của các chuyên gia trong ngành, tăng trưởng tín dụng và chính sách sẽ là hai yếu tố mang lại tác động tích cực và đẩy nhanh tiến trình xoay chiều cho thị trường bất động sản trong năm 2023. Mức lãi suất huy động tại nhiều nhà băng ở mức cao vào cuối năm 2022 nên tiền gửi là kênh hút vốn mạnh từ người dân, sau thời gian dài dòng tiền đổ vào chứng khoán, bất động sản.

Cụ thể, chỉ tính trong năm 2022, tổng lượng tiền gửi của các tổ chức và cá nhân vào hệ thống ngân hàng tăng thêm gần 900.000 tỷ đồng. Trong số này, cá nhân đóng góp hơn 565.000 tỷ đồng (chiếm 65%).

Dự báo, cuối năm 2023 sẽ là thời điểm mấu chốt khi một lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn. Và đây cũng sẽ là thời điểm quyết định dòng tiền có quay trở lại thị trường bất động sản hay không. Đáng nói, với đà lãi suất huy động giảm, điều này rất có thể xảy ra với thị trường bất động sản.

Khó làm lực đẩy

Đặt câu hỏi, liệu tình thế thị trường bất động sản có xoay chuyển vào cuối năm nay khi lãi suất đang giảm mạnh, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Group cho rằng, lãi suất giảm mới chỉ dừng lại ở điều kiện “cần” nhưng chưa “đủ” để tạo lực đẩy đủ lớn cho thị trường bất động sản hồi phục trong ngắn hạn.

Phân tích kỹ về vấn đề này, ông Thắng nhấn mạnh, đối với nguồn vốn vay từ ngân hàng có 2 vấn đề chính, thứ nhất là lãi suất cho vay, thứ hai là “room” tín dụng.

Vấn đề về lãi suất cho vay trong thời gian qua hạ nhiệt và giảm đáng kể, đây là một động thái tích cực và mang tính cấp thiết, giúp thổi một làn gió mới vào thị trường nguồn vốn, giảm một phần gánh nặng lãi suất hiện nay trên thị trường.

Tuy nhiên, mức lãi suất cho vay bất động sản hiện nay còn khá cao, tùy theo nhóm ngân hàng mức cho vay bất động sản, dao động từ 10% – 14%/năm, chưa kể đến các chi phí tài chính khác. Với mức lãi suất này rất khó để có thể kích cầu, giúp thị trường hồi phục. Đối với chủ đầu tư có thể họ chấp nhận vay mức lãi suất này để “gồng” qua giai đoạn khó khăn. Đối với nhà đầu tư cá nhân nếu vay mua bất động sản, mức lãi suất này là quá cao, điều này kéo theo thanh khoản thị trường khó hồi phục.

Vấn đề thứ 2 là “room” tín dụng. Mặc dù trên tinh thần các ngân hàng thông báo room tín dụng còn rất nhiều, nhưng doanh nghiệp bất động sản muốn tiếp cận đòi hỏi dự án phải đủ pháp lý, bên cạnh đó phải có phương kinh doanh trả nợ khả thi. Tuy nhiên, pháp lý dự án là vấn đề tồn đọng chưa được giải quyết triệt để trong nhiều năm gần đây.

Kể từ khi Văn bản số 437/TTGSNH-TTr1 ban hành ngày 25/4/2022 của cơ quan thanh tra giám sát NHNN – Chi nhánh Tp.HCM quy định về việc hạn chế cấp tín dụng đối với các khoản vay bất động sản có giá trị lớn, đặc biệt là bất động sản phân khúc nghỉ dưỡng, thị trường vốn nói chung và thị trường bất động sản nói riêng đã liên tiếp vấp phải những khó khăn nhất định.

Mặc dù về mặt chỉ đạo, Ngân hàng Nhà nước vẫn kiên định không chủ trương “siết” tín dụng nhưng doanh nghiệp vẫn rất khó tiếp cận vốn giữa bối cảnh lãi suất cho các khoản vay trung dài hạn ở mức cao, dao động 11% – 15%/năm. Điều này đã cản trở doanh nghiệp mở các khoản vay mới, gia tăng gánh nặng lãi suất cho các khoản vay hiện hữu, qua đó góp phần bào mòn, vắt kiệt lợi nhuận doanh nghiệp.

“Việc hạ lãi suất khó có thể xem là một trụ cột, lực đẩy chính thúc đẩy cho thị trường phục hồi và bứt phá trong ngắn hạn, cụ thể là thời điểm cuối năm 2023 do vẫn còn rất nhiều tồn đọng chưa được giải quyết triệt để”, ông Thắng nhìn nhận.

Những tồn đọng có thể kể đến như: Tình trạng bất cân xứng, lệch pha cung – cầu thị trường ở các phân khúc và khu vực. Cụ thể tỷ trọng phân khúc bất động sản cao cấp, hạng sang chiếm đến trên 60% nguồn cung hiện nay trên thị trường.

Các nút thắt pháp lý, cấp phép dự án chưa được tháo gỡ triệt để khiến nguồn cung các dự án ở mức thấp.

Lãi suất đã tăng rất mạnh kể từ khi chạm đáy thời điểm dịch bệnh, dao động ở mức 7% – 12% cho các khoản vay trung – dài hạn khiến việc giảm lãi suất “nhỏ giọt” như hiện nay vẫn khó có thể tạo ra sự đột biến, kích cầu đáng kể.

Ngoài ra, thị trường bất động sản ohụ thuộc nhiều vào các yếu tố vĩ mô nền kinh tế, lạm phát cũng như động thái điều chỉnh lãi suất của FED trong tương lai.

Do đó, ông Thắng cho rằng, để tạo lực đẩy đủ lớn cho thị trường hồi phục, cần phải thực hiện đồng loạt các giải pháp gỡ vướng hiện này bao gồm: gỡ vướng pháp lý bất động sản, hạ nhiệt lãi suất, khơi thông nguồn vốn (room tín dụng, trái phiếu,…). Bên canh đó xúc tiến giải ngân gói hỗ trợ 350,000 tỷ đồng hỗ trợ phục hồi kinh tế giai đoạn 2022 – 2023 hay gói 120,000 tỷ đồng hướng đến phát triển thị trường nhà ở trong thời gian sắp tới.